Ristrutturare Casa: Aspetti pratici

da | 31 Mag, 2024 | Riqualificazione Energetica, Ristrutturazione

Aspetti pratici e normativi

Per intervento edilizio si intende qualsiasi opera che modifichi un edificio esistente o che porti alla realizzazione di una nuova costruzione, indipendentemente dalla destinazione d’uso attuale o futura. Ma quali e quanti sono gli interventi edilizi previsti dal Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001)?

Definizione e tipologia degli interventi edilizi

Con il termine “ristrutturazione” comunemente ci si riferisce ad un insieme di opere volte a trasformare un immobile, spesso senza alterarne la posizione delle pareti ma limitandosi esclusivamente ad un rinnovo delle finiture, ovvero alla sostituzione di pavimenti, rivestimenti, porte, finestre, spesso anche dei sanitari, arrivando anche alla sostituzione degli impianti e della caldaia. Comunemente si parla di ristrutturazione anche quando a tutto ciò si accompagnano anche modifiche nella posizione delle pareti interne. Ebbene, il tipo di intervento che ho appena descritto, dal punto di vista delle norme vigenti non costituisce propriamente una ristrutturazione, bensì una “manutenzione straordinaria“.

Per semplificare al massimo le cose possiamo dire che il Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001) suddivide gli interventi edilizi dando loro definizioni diverse a seconda del grado di complessità e del tipo di trasformazioni introdotte nell’immobile oggetto di intervento. Le varie categorie di interventi edilizi sono descritte all’interno dell’articolo 3 del Testo Unico. A prima vista, per un non addetto ai lavori le definizioni non presentano grandi differenze l’una dall’altra ma possiamo dire, sempre con l’intento di semplificare il più possibile le cose, che quello che comunemente si intende per ristrutturazione edilizia comprende grosso modo le prime quattro definizioni dell’articolo 3 ovvero:

a) interventi di manutenzione ordinaria;

b) interventi di manutenzione straordinaria;

c) interventi di restauro e risanamento conservativo;

d) interventi di “ristrutturazione edilizia” propriamente detti;

Vediamoli più nel dettaglio.

– L’intervento di manutenzione ordinaria consiste nel semplice rinnovo delle finiture e degli impianti;

– La manutenzione straordinaria in pratica è una manutenzione ordinaria in cui però andiamo anche a mettere mano alle parti strutturali degli edifici ovvero i muri, anche portanti, ma senza modificare il volume e la sagoma dell’immobile. Nella manutenzione straordinaria rientrano anche le modifiche ai prospetti di un edificio;

– Il restauro e risanamento conservativo in sostanza è una manutenzione straordinaria operata a carico di un edificio che presenta particolari livelli di tutela che possono essere definiti dall’Amministrazione comunale o dallo Stato;

– La ristrutturazione edilizia propriamente detta è infine un intervento edilizio simile alla manutenzione straordinaria rispetto alla quale però viene concessa una maggiore libertà per quanto riguarda le trasformazioni che possiamo apportare all’edificio. Infatti con una ristrutturazione possiamo demolire e ricostruire un intero edificio, anche con sagoma e prospetti diversi, e in alcuni casi, quando i regolamenti comunali lo consentono, possiamo anche operare incrementi di volume.

Una volta inquadrato dal punto di vista amministrativo l’intervento che volete eseguire è necessario che vi rivolgiate ad un tecnico abilitato il quale per vostro conto presenterà una pratica edilizia volta ad ottenere i necessari permessi per eseguire i lavori da parte dell’amministrazione comunale.

Infatti dovete sapere che quando parliamo di lavori da fare all’interno di un’abitazione dobbiamo fare un ulteriore distinzione dal punto di lista delle autorizzazioni che questi richiedono. Alcuni di questi lavori infatti possono essere svolti liberamente dal proprietario dell’immobile senza nessuna autorizzazione da parte del comune. Si tratta dei cosiddetti lavori di “Attività edilizia libera“, ovvero quelli che per loro natura non richiedono una verifica tecnica riguardo il rispetto di particolari norme vigenti (esempio: la ridipintura delle pareti interne ed esterne o la sostituzione dei pavimenti).

Quando gli interventi da realizzare devono rispondere per loro natura a particolari normative di settore, le leggi vigenti (ovvero il cosiddetto Testo Unico) impongono che l’autorizzazione venga rilasciata a fronte di una richiesta presentata da un tecnico in forma di asseverazione. A seconda del tipo di intervento il tecnico presenterà una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Per semplicità diremo che la SCIA deve essere presentata per tutti quegli interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione che prevedono modifiche alle strutture portanti o ai prospetti. Nel caso in cui l’intervento preveda solamente un rinnovo delle finiture, degli impianti e modifiche delle pareti divisorie non portanti allora è sufficiente presentare una CILA.

Una puntuale suddivisione degli interventi in base al tipo di pratica edilizia necessaria per autorizzarli è contenuta all’interno della Tabella A allegata al D.L. 222/2016 (decreto SCIA-2). Sta al tecnico a cui vi affiderete determinare  caso per caso il tipo di pratica edilizia idonea ad autorizzare gli interventi che intendete seguire sul vostro immobile.

Come sapete le normative in ambito urbanistico-edilizio si fanno di anno in anno sempre più numerose e complicate ed il controllo della loro applicazione ricade totalmente sulle spalle dei liberi professionisti incaricati di presentare le pratiche e di seguire i lavori. Una delle verifiche che il professionista incaricato è obbligato a svolgere prima di presentare una pratica edilizia è quella relativa alla “conformità amministrativa” dell’immobile su cui devono essere eseguiti i lavori. Si tratta cioè di verificare che lo stato in cui si trova l’immobile oggetto di intervento risulti perfettamente conforme a quello autorizzato a suo tempo dal Comune. Questa verifica è molto importante perché per la Legge Italiana l’esecuzione di interventi edilizi a carico di un immobile già gravato da abusi edilizi o difformità, costituisce una forma di reiterazione di un reato che potrebbe essere sanzionata amministrativamente ma anche penalmente. Per non incorrere in questo tipo di problemi è necessario quindi che il tecnico  incaricato svolga le necessarie verifiche sull’immobile, se necessario anche attraverso un Accesso agli atti da effettuarsi presso l’archivio dell’Ufficio Tecnico comunale. Qualora da tale verifica emergano delle irregolarità il tecnico provvederà alla loro regolarizzazione mediante la presentazione di una domanda di sanatoria. Nei casi in cui per motivi particolari la sanatoria non sia possibile, l’immobile rimarrà gravato dalla presenza delle irregolarità e questo impedisce sul piano amministrativo il rilascio di ulteriori autorizzazioni.

In assenza di problemi di questo tipo le autorizzazioni legate a questo tipo di pratiche si conformano per silenzio-assenso, ottenuto il quale si può dare il via ai lavori.

Conclusioni finali

La figura del professionista non è quindi solamente obbligatoria nel momento in cui si vuole presentare una pratica edilizia ma la sua consulenza diventa importante per definire in maniera ottimale tutti gli aspetti collegati all’iter di una ristrutturazione, che si tratti di aspetti teorici o pratici, normativi o economici senza tralasciare quelli puramente artistici ed estetici. Ma di tutto ciò parleremo nei prossimi articoli.

Noi di Restauriamo Casa mettiamo sempre impegno e passione nel nostro lavoro ma soprattutto abbiamo quello che al cliente interessa di più, ovvero l’esperienza, che ci permette di svolgere un’accurata e consapevole analisi dello stato di fatto dell’edificio da ristrutturare e di proporre al cliente le soluzioni adatte caso per caso, garantendogli che verrà fatto tutto quanto è necessario per raggiungere il risultato finale.

Se hai intenzione di ristrutturare e/o riqualificare energeticamente la tua casa a Padova e Provincia affidati ad un architetto esperto.

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