Ogni volta che un nuovo cliente ci contatta dopo aver acquistato casa a Padova per avviare una ristrutturazione chiavi in mano, speriamo di non dover dare la notizia che nessuno vorrebbe sentire.
E invece succede ancora. Troppo spesso.
Proprio oggi ci siamo trovati, ancora una volta, di fronte al dispiacere di un cliente che ha appena acquistato quella che diventerà la sua prima casa. Ci ha contattati per una consulenza sul progetto di ristrutturazione e sulla realizzazione chiavi in mano di tutti i lavori necessari, con l’entusiasmo tipico di chi ha appena concluso un passo importante della propria vita.
L’agenzia immobiliare gli aveva garantito che “è tutto in regola”. Il rogito è stato firmato. Più di centomila euro spesi. Tutto sembra pronto per iniziare i lavori.
Come facciamo sempre nel nostro studio di architettura a Padova, prima ancora di pensare al progetto e prima di presentare qualsiasi pratica edilizia in Comune, procediamo con una fase che per noi è imprescindibile: l’analisi dello stato di fatto dell’immobile, necessaria per individuare la presenza di eventuali abusi edilizi o difformità.
Ogni volta che spieghiamo ai clienti l’importanza di questa verifica tecnica preliminare, la reazione è quasi sempre la stessa: stupore. E la risposta segue un copione che ormai conosciamo bene:
“Ma l’agenzia ci ha detto che la casa è in regola, quindi non dovrebbero esserci problemi”.
Ed è esattamente quello che, in cuor suo, si aspetta chiunque abbia appena investito una cifra così importante per acquistare un appartamento.
A quel punto iniziamo noi.
Rilievi precisi, verifiche dimensionali, confronto tra il progetto autorizzato depositato in Comune, lo stato reale dell’immobile e le planimetrie catastali.
Ed è proprio qui che, troppo spesso, emergono i problemi.
Difformità edilizie oltre le tolleranze di legge
Nel caso specifico, tre stanze dell’appartamento presentavano misure superiori rispetto a quelle autorizzate. Le difformità riscontrate superavano le tolleranze previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001 (nel caso in questione pari al 4%).
Tradotto: l’immobile non è regolare dal punto di vista edilizio.
Questo comporta un passaggio obbligato, prima ancora di poter presentare la pratica per la ristrutturazione richiesta: è necessario presentare una domanda di sanatoria edilizia con la quale regolarizzare formalmente le difformità riscontrate.
Si tratta di una fase imprescindibile. Senza questa regolarizzazione iniziale, non è normativamente possibile ottenere i permessi edilizi per procedere con la ristrutturazione e, aspetto che molti ignorano, la presenza di difformità può inficiare anche l’accesso ai bonus edilizi previsti dalla normativa vigente.
Una pratica che, tra parcelle tecniche, diritti di segreteria e sanzioni amministrative, comporta per il cliente una spesa imprevista tra i 2.500 e i 3.000 euro.
Soldi che nessuno aveva messo in conto. Soldi che spesso vengono sottratti al budget destinato ad arredi, finiture o lavorazioni previste.
E tutto questo si sarebbe potuto evitare.
“L’agenzia ci aveva detto che era tutto a posto”
Questa è la frase che sentiamo più spesso.
Ed è comprensibile: chi acquista casa si fida. È normale.
Ma la verità è che la regolarità edilizia di un immobile non si verifica con una dichiarazione verbale. Si verifica solo con un’analisi tecnica documentale e un rilievo preciso.
Ed è esattamente quello che facciamo quando veniamo coinvolti prima dell’acquisto.
Tutto ciò si sarebbe potuto evitare se il cliente si fosse fatto seguire nel corso dell’acquisto dell’immobile.
Nel corso degli anni lo studio ha evitato questo spiacevole inconvenienti a un gran numero di clienti. Come?
Effettuando una due diligence sull’immobile in maniera analitica e scrupolosa
La due diligence tecnica prima del rogito: cosa facciamo per tutelare i nostri clienti
Nel corso degli anni abbiamo evitato a moltissimi clienti di Padova e provincia questo tipo di spiacevoli sorprese grazie a un servizio fondamentale: la due diligence tecnica immobiliare.
Un’analisi approfondita che comprende:
- Accesso agli atti presso l’archivio comunale
- Verifica delle pratiche edilizie depositate nel tempo
- Controllo della conformità tra stato autorizzato e stato reale
- Verifica catastale
- Controllo di eventuali modifiche che richiedano aggiornamenti edilizi o di abitabilità
- Sopralluogo e rilievo tecnico dell’immobile
Se emergono difformità, queste devono essere sanate dal venditore prima del rogito, non dall’acquirente dopo.
È una differenza enorme.
Attraverso l’analisi della documentazione e di sopralluoghi all’interno dell’immobile è possibile verificare la presenza di eventuali difformità che vanno immediatamente segnalate al cliente e alla parte venditrice prima della vendita dovrà impegnarsi a proprie spese a sanare tutte le difformità riscontrate.
Il nostro studio offre anche assistenza in sede di redazione degli atti di compravendita. E infatti fondamentale conoscere e comprendere appieno il significato della terminologia tecnica impiegata negli atti di compravendita a partire dalla compravendita in preliminare. La mancata conoscenza di tale terminologia può indurre il cliente a sorprese molto spiacevoli. Ci riferiamo alle modalità con cui l’immobile viene proposto in vendita. All’interno dell’atto di compravendita tali modalità a volte sono riassunte in una o due righe al massimo e il cliente, spesso per colpa dell’agenzia, viene indotto a dare scarsa o nulla importanza a tale aspetto. Il risultato è che il cliente spesso firma un atto di compravendita in cui si impegna a comprare un immobile non regolare senza nemmeno rendersene conto.
Attenzione a cosa si firma nel preliminare e nel rogito
Un altro aspetto critico che seguiamo per i nostri clienti, come sopra accennato, è l’assistenza nella lettura degli atti di compravendita, già a partire dal preliminare.
Spesso, in una o due righe, l’immobile viene venduto “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”.
Una formula tecnica che, se non compresa, può trasformarsi in un problema molto serio: significa che l’acquirente si assume la responsabilità di eventuali irregolarità esistenti, anche se non ne è consapevole.
E quando ce ne si accorge, è troppo tardi.
Questo non dovrebbe succedere e di fatto non succederebbe se le agenzie immobiliari svolgessero correttamente il loro mandato senza favorire in maniera spudorata gli interessi di chi vende a dispetto di chi compra.
Perché coinvolgere un architetto prima di comprare casa a Padova
Il nostro lavoro non inizia con la ristrutturazione.
Il nostro lavoro, quando possibile, inizia prima dell’acquisto.
Perché una casa può sembrare perfetta, ma dal punto di vista edilizio può nascondere criticità che incidono su:
- Costi imprevisti
- Tempi dei lavori
- Possibilità di ristrutturazione
- Ottenimento dei permessi comunali
- Valore reale dell’immobile
Con una verifica preventiva, tutto questo si può sapere prima di firmare.
RestauriamoCasa: tutela tecnica completa, dall’acquisto alla ristrutturazione chiavi in mano
Come studio di architettura specializzato in ristrutturazioni chiavi in mano a Padova, accompagniamo i nostri clienti in tutto il percorso:
- Verifica tecnica prima dell’acquisto
- Assistenza nella fase di compravendita
- Progettazione architettonica
- Pratiche edilizie e sanatorie (se necessarie)
- Direzione lavori
- Realizzazione completa dell’intervento
Perché ristrutturare bene una casa parte sempre da una cosa: essere certi che sia regolare.
E questo, purtroppo, molti lo scoprono solo dopo aver comprato.
