Articolo scritto dall’architetto Alberto Zanella – Restauriamo Casa
Quando si decide di comprare casa a Padova, soprattutto se l’immobile dovrà essere successivamente ristrutturato, c’è una verifica che considero fondamentale e che troppo spesso viene affrontata soltanto dopo il rogito: capire se ciò che stiamo acquistando corrisponde realmente a quanto è stato autorizzato dal punto di vista edilizio. Non è una formalità da lasciare alla fine della compravendita, ma una valutazione che può incidere sul prezzo dell’immobile, sui lavori futuri, sui tempi necessari per iniziarli e, in alcuni casi, persino sulla convenienza dell’acquisto.
Lo dico perché è una situazione che nel nostro studio abbiamo incontrato più volte. Un cliente acquista un appartamento convinto che sia tutto in ordine e ci contatta successivamente per progettare la ristrutturazione. Arriva con l’entusiasmo comprensibile di chi ha appena fatto un investimento importante e vuole finalmente iniziare a immaginare la propria nuova casa. Prima di parlare di distribuzione interna, materiali o preventivi, però, noi facciamo quello che riteniamo indispensabile: ricostruiamo lo stato legittimo dell’immobile e confrontiamo la documentazione disponibile con ciò che esiste realmente.
È proprio in questa fase che, qualche volta, dobbiamo dare una notizia che nessun nuovo proprietario vorrebbe ricevere: l’appartamento appena acquistato presenta delle difformità.
Un caso reale: la casa era stata acquistata, ma qualcosa non tornava
È successo nuovamente in un caso recente. Il cliente aveva appena acquistato quella che sarebbe diventata la sua prima casa e ci aveva contattati per studiare il progetto e successivamente seguire i lavori. Durante la compravendita aveva ricevuto rassicurazioni sulla regolarità dell’immobile e non aveva quindi particolari motivi per immaginare l’esistenza di problemi.
Una volta ricevuto l’incarico abbiamo iniziato con il rilievo dell’appartamento e con l’analisi della documentazione edilizia. Abbiamo confrontato le dimensioni effettivamente rilevate con gli elaborati autorizzati e con la documentazione catastale e sono emerse differenze che richiedevano un approfondimento.
Nel caso specifico, tre stanze presentavano dimensioni diverse rispetto a quelle risultanti dal titolo edilizio e gli scostamenti riscontrati non potevano essere semplicemente ignorati.
Questo è un passaggio importante anche per evitare un equivoco molto comune: catasto e regolarità edilizia non sono la stessa cosa. Una planimetria catastale apparentemente corrispondente allo stato dei luoghi non è, da sola, sufficiente a dimostrare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile. Lo stato legittimo deve essere ricostruito attraverso i titoli che hanno autorizzato la costruzione e le successive trasformazioni dell’edificio, secondo quanto previsto dal Testo Unico dell’Edilizia.
Comprare casa a Padova: attenzione alle tolleranze costruttive
Quando durante il rilievo emergono differenze dimensionali non significa automaticamente trovarsi davanti a un abuso da sanare. Prima occorre stabilire quando sono state realizzate le opere, quali titoli interessano l’immobile e se gli scostamenti possano rientrare nelle tolleranze previste dalla normativa vigente.
L’articolo 34-bis del DPR 380/2001 disciplina proprio le tolleranze costruttive. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la normativa prevede percentuali differenti in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare: il limite può quindi variare a seconda del caso concreto. articolo 34-bis del DPR 380/2001 su Normattiva
Nel caso che abbiamo seguito, la verifica tecnica ha evidenziato scostamenti superiori alla tolleranza applicabile all’unità immobiliare. A quel punto il problema non poteva essere semplicemente accantonato per iniziare la ristrutturazione: occorreva prima valutare la possibilità e la corretta procedura per regolarizzare le difformità riscontrate.
Per il proprietario questo ha significato affrontare una pratica e sostenere costi che non aveva previsto al momento dell’acquisto. Nel caso concreto, considerando prestazioni professionali, diritti e sanzioni applicabili, l’ordine di grandezza della spesa aggiuntiva era di alcune migliaia di euro.
Non è soltanto una questione economica. Una difformità scoperta quando il progetto della nuova casa è già in fase di sviluppo può condizionare anche tempi, possibilità progettuali e procedure edilizie necessarie per eseguire i nuovi lavori.
Per chi vuole approfondire questo aspetto abbiamo dedicato una guida specifica alla sanatoria edilizia a Padova, nella quale affrontiamo le verifiche da compiere e le possibili procedure di regolarizzazione.
“Mi avevano detto che era tutto in regola”
È probabilmente una delle frasi che sentiamo più spesso quando emerge un problema dopo l’acquisto. Ed è comprensibile. Chi compra una casa normalmente non possiede le competenze necessarie per leggere una vecchia licenza edilizia, interpretare una variante, verificare un elaborato grafico o stabilire se una differenza rilevata sul posto sia una tolleranza oppure una difformità che richiede ulteriori accertamenti.
Il punto, quindi, non è stabilire di chi fidarsi o non fidarsi. Il punto è comprendere che una rassicurazione verbale non sostituisce una verifica tecnica.
Per capire realmente cosa stiamo acquistando occorre ricostruire la storia edilizia dell’immobile, reperire i documenti necessari e confrontarli con lo stato attuale. È un lavoro tecnico e, proprio per questo, ritengo che debba essere svolto da un professionista abilitato.
Anche il Consiglio Nazionale del Notariato ha recentemente sottolineato l’utilità della verifica urbanistico-catastale preventiva: nel 2026, a Vicenza, è stato sottoscritto un protocollo per promuovere la Relazione Integrata Urbanistica-Catastale, redatta da un tecnico abilitato e finalizzata proprio al confronto tra stato di fatto, titoli edilizi e documentazione catastale. Si tratta di uno strumento facoltativo secondo la normativa vigente, ma il principio che ne sta alla base è esattamente quello che considero fondamentale per tutelare chi acquista. approfondimento del Consiglio Nazionale del Notariato sulla verifica urbanistico-catastale
La due diligence tecnica prima dell’acquisto: cosa controlliamo
Quando veniamo coinvolti prima di comprare casa a Padova, il nostro lavoro cambia completamente prospettiva. Non dobbiamo più spiegare al nuovo proprietario un problema già acquisito insieme all’immobile: possiamo individuarlo quando esiste ancora la possibilità di valutarne le conseguenze, chiedere chiarimenti alla parte venditrice e decidere consapevolmente come procedere.
La verifica parte normalmente dalla documentazione. Attraverso l’accesso agli atti ricostruiamo, per quanto possibile sulla base degli archivi disponibili, i titoli edilizi che hanno interessato l’immobile e analizziamo gli elaborati depositati. A questa fase documentale affianchiamo il sopralluogo e il rilievo, perché un fascicolo comunale da solo non ci dice se ciò che è stato autorizzato corrisponda effettivamente a ciò che troviamo nell’appartamento.
Il confronto riguarda quindi stato autorizzato, stato reale e documentazione catastale. In base al caso possono essere necessari ulteriori approfondimenti relativi ad agibilità, precedenti pratiche edilizie, condoni, modifiche interne o altri aspetti specifici dell’immobile.
Non tutte le differenze hanno la stessa rilevanza e non tutte richiedono la medesima soluzione. È proprio per questo che preferisco parlare di due diligence tecnica e non di semplice controllo della planimetria: l’obiettivo non è trovare a tutti i costi qualcosa che non va, ma comprendere tecnicamente ciò che si sta acquistando.
Il Consiglio Nazionale del Notariato include, tra la documentazione utile nelle compravendite, anche i provvedimenti edilizi relativi alla costruzione e alle varianti e la documentazione relativa all’agibilità. Questi i documenti indicati dal Consiglio Nazionale del Notariato per una compravendita immobiliare
Se emerge una difformità prima del rogito cambia completamente la situazione
Questo è probabilmente il punto più importante dell’intero articolo.
Scoprire un problema prima dell’acquisto consente all’acquirente, assistito dai professionisti che seguono la compravendita, di valutarlo prima di assumere definitivamente l’impegno. Si può comprendere se la difformità sia regolarizzabile, quali procedure siano necessarie, quali possano essere i costi e i tempi e come la questione debba essere affrontata nell’ambito della trattativa e degli accordi tra le parti.
Non scriverei mai che qualsiasi difformità comporti automaticamente la rinuncia all’acquisto. Sarebbe sbagliato. Ci sono situazioni semplici e risolvibili e altre molto più problematiche; ciò che conta è conoscerle prima, anziché scoprirle quando il rogito è già stato stipulato e l’immobile è ormai diventato nostro.
È una differenza sostanziale anche nella trattativa economica. Se per rendere regolare un immobile occorrono una pratica edilizia, una sanzione e determinate opere, queste informazioni fanno parte della valutazione complessiva dell’acquisto. Ignorarle significa attribuire all’immobile un valore senza conoscere fino in fondo ciò che stiamo comprando.
Attenzione a ciò che si firma nel preliminare e nel rogito
L’assistenza tecnica non sostituisce naturalmente quella del notaio o, quando necessario, del legale. Esiste però una parte della documentazione di compravendita che riguarda direttamente le caratteristiche dell’immobile e sulla quale il tecnico può aiutare il cliente a comprendere meglio ciò che viene descritto.
Espressioni relative allo stato di fatto dell’immobile, riferimenti ai titoli edilizi, dichiarazioni catastali, agibilità e descrizioni delle pertinenze possono apparire perfettamente comprensibili a chi lavora quotidianamente nel settore, ma non necessariamente lo sono per una persona che compra la prima casa.
Per questo considero poco prudente arrivare al preliminare pensando che tutto ciò che riguarda l’aspetto tecnico possa essere approfondito successivamente.
La formula spesso utilizzata secondo cui l’immobile viene trasferito nello “stato di fatto e di diritto in cui si trova”, per esempio, non significa automaticamente che qualsiasi irregolarità edilizia venga trasferita senza conseguenze o che l’acquirente rinunci a ogni tutela. Il significato concreto dipende dal contenuto complessivo degli accordi, dalle dichiarazioni rese, dalla natura dell’eventuale irregolarità e dalle circostanze specifiche della compravendita.
Proprio per questo eviterei di interpretare autonomamente una singola frase estrapolata dal contratto: gli aspetti tecnici devono essere verificati dal tecnico e quelli contrattuali discussi con il notaio o con il professionista competente.
Il consiglio dell’architetto
Se state pensando di comprare casa a Padova, il consiglio che darei è molto semplice: non aspettate di avere firmato il rogito per chiamare il tecnico che dovrà occuparsi della futura ristrutturazione.
Coinvolgerlo prima permette di guardare l’immobile con occhi completamente diversi. Durante una visita io non osservo soltanto se il soggiorno possa diventare più grande o se sia possibile ricavare un secondo bagno; cerco di capire quali siano le caratteristiche costruttive dell’edificio, quali trasformazioni possano essere realisticamente ipotizzate e soprattutto quali verifiche documentali sia opportuno eseguire prima di assumere un impegno economico importante.
Non limitate la verifica alla planimetria catastale. Se l’acquisto è importante, chiedete che venga ricostruita la situazione edilizia e confrontata con lo stato reale dell’immobile. Spendere tempo per capire prima ciò che si sta acquistando è molto diverso dal dover trovare una soluzione quando la casa è già vostra.
Comprare casa a Padova pensando già alla futura ristrutturazione
La verifica della regolarità è fondamentale, ma quando il cliente ci coinvolge prima dell’acquisto possiamo fare anche un ragionamento ulteriore: capire se quell’immobile sia realmente adatto al progetto di vita che ha in mente.
Due appartamenti con superficie e prezzo simili possono avere potenzialità completamente differenti. Struttura, posizione degli scarichi, esposizione, distribuzione, numero e dimensione delle finestre, parti condominiali e caratteristiche dell’edificio possono rendere semplice una trasformazione oppure limitarla considerevolmente.
È uno dei motivi per cui abbiamo approfondito anche il tema di comprare casa da ristrutturare: il prezzo di acquisto è soltanto una parte dell’investimento e dovrebbe essere valutato insieme alle potenzialità dell’immobile e al costo necessario per trasformarlo nella casa desiderata.
In alcuni casi una verifica prima dell’acquisto conferma che l’immobile è una buona opportunità. In altri fa emergere costi che devono essere messi nel budget. In altri ancora può suggerire che quella casa, per quanto piacevole durante la visita, non sia la soluzione più adatta a ciò che vogliamo realizzare.
Il Metodo Restauriamo Casa comincia prima del cantiere
Questo modo di lavorare è perfettamente coerente con il Metodo Restauriamo Casa, perché per noi una ristrutturazione non comincia con le demolizioni e nemmeno con la scelta delle piastrelle. Comincia dalla conoscenza dell’immobile.
Quando possiamo intervenire già nella fase di acquisto, analizziamo la situazione esistente, verifichiamo la documentazione disponibile, ascoltiamo le esigenze del cliente e iniziamo a capire quali trasformazioni siano realmente compatibili con l’edificio e con il budget. Successivamente il progetto permette di definire le lavorazioni, coordinare le diverse figure coinvolte e arrivare al cantiere con una quantità molto maggiore di informazioni rispetto a chi decide di affrontare ogni problema soltanto quando si presenta.
È un’impostazione che non può promettere l’assenza assoluta di imprevisti, soprattutto lavorando sul patrimonio edilizio esistente, ma permette di ridurre quelli che potevano essere individuati prima, evitando che problemi documentali, progettuali ed economici emergano tutti contemporaneamente durante i lavori.
Per questo considero l’assistenza tecnica all’acquisto parte dello stesso percorso che porta poi alla progettazione e alla ristrutturazione: prima conosciamo la casa, poi decidiamo come trasformarla.
Conclusioni: una verifica prima di comprare può cambiare tutto
Comprare casa a Padova significa spesso investire una parte molto importante dei propri risparmi e, quando è previsto anche un intervento di ristrutturazione, l’investimento complessivo diventa ancora più rilevante. Per questo trovo paradossale dedicare settimane alla scelta dell’immobile, discutere il prezzo, valutare il mutuo e poi lasciare la verifica tecnica a quando la compravendita è ormai conclusa.
Il caso raccontato all’inizio è significativo proprio per questo. Il problema riscontrato era affrontabile, ma è stato scoperto nel momento peggiore: dopo l’acquisto, quando il costo e i tempi necessari per gestirlo erano ormai diventati un problema del nuovo proprietario.
Una verifica preventiva non serve a creare timori né a cercare difetti in ogni immobile. Serve esattamente al contrario: a permettere di acquistare con maggiore consapevolezza, conoscendo prima la situazione edilizia della casa e potendo programmare correttamente ciò che accadrà dopo.
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Se l’immobile che state valutando necessita di lavori, nella nostra guida dedicata a come comprare una casa da ristrutturare analizziamo gli aspetti da considerare prima di decidere se l’investimento sia realmente conveniente.
Sanatoria edilizia a Padova
Quando dalla verifica documentale emergono difformità, il passaggio successivo è capire se e attraverso quale procedimento possano essere regolarizzate. Nella guida dedicata alla sanatoria edilizia a Padova approfondiamo proprio questo tema.
State valutando l’acquisto di un immobile a Padova?
Se state per comprare casa a Padova o in provincia e volete conoscere meglio la situazione tecnica dell’immobile prima di assumere un impegno definitivo, potete contattare Restauriamo Casa per valutare l’assistenza più adatta al caso concreto.
Possiamo affiancarvi nella verifica tecnica dell’immobile e, quando l’acquisto è finalizzato a una successiva trasformazione, proseguire con progettazione, pratiche edilizie, definizione delle lavorazioni, controllo dei costi, direzione lavori e coordinamento del cantiere secondo il Metodo Restauriamo Casa.
L’obiettivo non è semplicemente arrivare al rogito, ma sapere che cosa state acquistando e che cosa sarà realmente possibile fare dopo.
